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- 売却の流れ
不動産売却という一大事は一生に何度も経験する人は少ないと思います。そのため、いざ不動産を売却したいと思った時、なにから始めればよいのか分からない人も多いのではないでしょうか。
不動産売却の流れは大きく7つにわけることが出来ます。
①情報収集して依頼する不動産会社を決める
②査定（評価額）を出してもらう
③金額に納得したら媒介契約を結ぶ
④購入希望者を探す
⑤売買契約を結ぶ
⑥引き渡しの準備
⑦残代金の決済、物件の引き渡し
それでは詳しくみていきましょう。
＜情報収集して依頼する不動産会社を決める＞
所有している不動産が一体どれくらいの価値があるのか気になるところだと思います。その為査定（評価）を依頼する不動産会社を決めなくてはいけません。
まずは売却を考えている不動産がある地元の不動産会社をおすすめします。理由として不動産はいろいろな制限があるのでその地域の情報をよく知っている業者を選ぶ必要があるからです。2番目に宣伝に力を入れている不動産会社を選ぶ必要があります。なるべく多くの媒体を通じて購入希望者にその物件情報を知ってもらうことが重要だからです。購入希望者はネットで物件を探すことが多いので、ネットでの物件情報公開は必須といえます。
＜査定（評価額）を出してもらう＞
不動産会社を決めたら売却を考えている不動産の査定（評価）依頼をします。この時、評価の出し方ですが、机上査定（実際に物件を見ずに情報だけで評価）と訪問査定（実際に物件を見て評価）があります。机上査定では後になって査定金額が変わることもあるので訪問査定をおすすめします。訪問して物件を確認し、数日後、査定金額（評価額）のご説明を受けることになります。ここで重要なのはその査定（評価）にきちんとした整合性があるのかがポイントとなります。土地では地目、広さ、接道状況などの他に地域特性、近隣の売買実績など、住宅では構造、築年数、間取りなどの他にリフォーム実績、近隣の住宅価格との比較など、なぜこの査定（評価）になったのか説明に納得がいく整合性があるかがポイントとなります。
＜金額等に納得したら媒介契約を結ぶ＞
金額、販売条件等を納得されたら販売活動の意思確認の為、媒介契約を結びます。契約の内容として売却活動方法、売り出し価格、仲介手数料の額などを決めます。この時点では費用は発生しません。物件の売買契約後の決済時（物件の引き渡し時）に仲介手数料が発生します。
＜購入希望者を探す＞
媒介契約を結んだ不動産業者はネットのポータルサイト、ホームページ、紙媒体の広告、現地看板などによって購入希望者様を探します。購入希望者の多くはネットで情報を探す方が多いのでネットでの情報公開は必須となります。一般の方は入れない不動産業者のみが閲覧できるレインズというサイトもあります。いろいろな媒体を使い、購入希望者様からの問い合わせに対応し、購入希望者様の現地案内・内覧、条件等の聞き取り・すり合わせなどを行い、購入希望の意思確認を行います。
＜売買契約を結ぶ＞
購入希望者様と売主様の価格等の条件がまとまれば売買契約にすすみます。不動産業者が契約日の調整をして一般的には買主様、売主様に指定場所に来ていただき、物件告知書、重要事項説明書、契約書の順に説明していき、内容について双方が合意出来たらそれぞれの書類に署名押印していただきます。この時、手付金を買主様から売主様に渡し、後日決済日に残りの金額を買主様が支払うと同時に物件の引き渡しを行う予定となります。
＜引き渡しの準備＞
売買契約締結後物件の引き渡しの準備を行います。売主様側は、家の売買であれば残置物の片づけ、居住していれば引っ越しなど、土地の売買であれば、古い家があり更地渡しの場合には家の解体作業など、他に条件によっては確定測量作業などを行います。買主様側は不動産取得のためにローンを利用する場合には金融機関に融資の本申し込みを行います。その間に不動産会社が決済の段取りを行い、司法書士と所有権移転について打ち合わせを行います。
＜残代金の決済、物件の引き渡し＞
多くは金融機関で決済を行います。その時、司法書士が立ち合い、買主様が契約時に支払った手付金を差し引いた物件残代金と固定資産税の清算金を売主様に支払い、司法書士が同じ日に所有権移転を行うことで物件の引き渡しが行われます。
以上が大まかな売買の流れになりますが、物件や状況によって内容が変わることも多く、不動産業者がこの一連の流れをスムーズに行うことが求められます。
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